正文

  乐居买房讯 2020年已经结束，各地楼市表现不一。年初，受疫情影响，售楼处关闭，大大影响了人们的购买欲望，楼市整体表现低迷。随着线下看房逐渐向线上转移，直播卖房、线上购房节成为了房企创新营销的标配。后疫情时代，柳州楼市整体表现如何？柳州乐居重磅推出“你最关心的2020年终柳州楼市报告“，全面解读柳州楼市。

  回顾2020年，虽然受到疫情冲击，但全年政策调控的总基调仍为坚持房住不炒，同时，由于“三道红线”使得企业不得不积极降负债，从长远来看，未来房地产行业仍旧是长效调控常态化，政策延续稳定，并鼓励行业自增长，以逐步实现稳杠杆。

  下面，就让小乐带大家一起回顾2020年主要的一些调控政策。

  【全国重要房产政策】

  【坚持“房住不炒”，依然是调控的主基调】

  政策是指引房地产稳步前行的风向标，2020年，坚持“房住不炒”依然是楼市调控的主基调。

  2月19日，央行发布的《2019年第四季度中国货币执行报告》中强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则， 加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

  2月21日，央行召开2020年金融市场工作会议，部署2020年六项重点工作。就房地产而言，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。

  3月3日，人民银行会同财政部、银保监会召开金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会暨电视电话会，也强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

  5月18日，中共中央、国务院发布“关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见”。指出稳妥推进房地产税立法。健全地方税体系，调整完善地方税税制，培育壮大地方税税源，稳步扩大地方税管理权。

  6月17日，国常会部署抓住合理让利这个关键，保市场主体，稳住经济基本盘，金融系统全年向各类企业合理让利1.5万亿元。综合运用降准、再贷款等工具，保持市场流动性合理充裕，全年人民币贷款新增和社会融资新增规模均超过上年。并按照有保有控要求，防止资金跑偏和“空转”，防范金融风险。

  7月24日，住建部召开房地产工作座谈会，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、宁波、成都、长沙和沈阳等10城参会，直指市场过热问题。会议提出，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。并要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。

  7月30日，中央政治局会议部署下半年经济工作，财政政策要更加积极有为、注重实效，货币政策要更加灵活适度、精准导向，并要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。

  8月26日，住建部再次召开房地产工作会商会，沈阳、长春、成都、银川、唐山和常州等6城参会，其中沈阳、成都已是两次参会。会议强调，毫不动摇房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持调控政策连续性稳定性，确保房地产市场平稳健康发展。12月16-18日，中央经济工作会议召开，总结2020年、部署2021年经济工作。会议指出，明年宏观政策要保持连续性、稳定性和可持续性。要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持对经济恢复的必要支持力度，政策操作上要更加精准有效，不急转弯，把握好政策时效度。解决好大城市住房突出问题。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

  总体来看，中央坚持“房住不炒”定位不变，房地产领域金融监管依然从严。坚持房子是用来住的、不是用来炒的；不将房地产作为短期刺激经济的手段；保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

  【上半年三度降准、两度下调LPR，下半年“三道红线”倒逼降负债】

  下半年央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值，并压降融资类信托规模，倒逼房企去杠杆、降负债。

  8月20日，住建部、央行召开重点房企座谈会，对房企有息负债规模设置了“三道红线”：其一，剔除预收款后的资产负债率大于70%；其二，净负债率大于100%；其三，现金短债比小于1倍。

  依据“三道红线”触线情况，12家试点房企将划分为红、橙、黄、绿四档，分档设定有息负债的增速阈值。倘若“三道红线”全部命中，有息负债规模便以2019年6月为上限，不得增加。踩中两条、一条以及一条未中，有息负债规模年增速分别设限为5%、10%和15%。

  统计显示，头部房企整体偿债能力稳健，6成以上房企处于绿档和黄档，但各房企之间严重分化，2成以上房企“三道红线”皆不达标。

  11月25日，多家信托公司收到来自监管部门的窗口指导，要求严格压降融资类信托业务规模。按照年初规划，2020年全行业压降1万亿具有影子银行特征的融资类信托业务，意味着房企融资将进一步收紧。

  【本地重要房产政策】

  【广西】

  广西全装修房出新规：2019年12月底，自治区住房和城乡建设厅发布了《关于规范全装修商品住宅工程质量管理的通知》（以下简称《通知》）明确，今后我区将从设计、建设、监管、销售到交付等的全过程监管流程，规范全装修各方主体行为，确保全装修质量，以维护购房者合法权益。新规从2020年3月1日起施行。

  可延期缴纳住房公积金：在疫情防控期间，对受影响较大的批发零售、住宿餐饮、物流运输、文化旅游等行业，以及暂时存在困难的缴存单位和自愿缴存个人提供差异化服务，不能按期缴存的，可适当允许延期办理，视同连续缴存。

  允许土地出让金延期缴纳：通知内文附含打赢疫情防控阻击战促进经济稳增长的25条措施，其中在针对疫情对实体企业造成的不利影响，提出允许土地出让金延期缴纳、允许矿业权出让收益分期缴纳、允许暂缓或减免国有土地租金等措施意见。

  广西区直公积金中心可“商转公”贷：符合商转公免自筹贷款条件，且商业银行同意办理不动产第二顺位抵押登记手续的商业住房贷款（以下简称“商贷”）借款人向管理中心申请商转公免自筹贷款，可免自筹住房公积金可贷额度资金。在办理第二顺位抵押登记手续后，管理中心将住房公积金贷款发放资金转入商贷个人贷款账户，用于全部结清或偿还部分商贷本金，将商贷转换为住房公积金贷款，商贷结清后解除原抵押。

  分户验收不合格，住宅不得竣工验收：7月份，自治区住建厅网上发布《广西壮族自治区住宅工程质量分户验收管理规定》（以下简称“新规”），并已于7月13日起施行。根据新规分户验收应当以验收时可观察到的工程观感质量和使用功能质量为主要验收项目，主要包括9项检查内容：室内空间尺寸，门窗及玻璃安装质量，墙面和顶棚面层施工质量，地面面层施工质量，防水工程施工质量，给水、排水系统安装质量，室内电气工程安装质量，细部工程施工质量，以及其他项目。

  新版广西物业管理条例：小区停车难、物业经营行为不规范、小区业主大会成立运行难等问题有望得到解决。7月24日，广西壮族自治区十三届人大常委会第十七次会议以全票审议通过新修订的《广西壮族自治区物业管理条例》。新版《条例》于2021 年1 月1 日起施行。

  落实宅基地“一户一宅”制度：根据《通知》，我区宅基地审批制度及流程迎来重大改革，审批程序进一步简化。同时，明确要求落实宅基地“一户一宅”制度，且每户宅基地面积最大不能超过150平方米。

  《通知》提出了农村村民住宅用地，不再由市、县人民政府审批，而是由乡镇人民政府审批。《通知》明确县级自然资源主管部门将把乡村建设规划许可证的核发授权或者委托到乡镇政府，乡镇政府出具《农村宅基地批准书》时，一并发放乡村建设规划许可证。《通知》强调要严格落实农村宅基地“一户一宅”制度，农村村民一户只能拥有一处宅基地。

  广西住房改革管理信息系统启用：广西住房改革管理信息系统9月份正式启用，实现全自治区范围住房改革管理数据共享，提升政策性住房动态监控水平，从源头上防止违规建设住房、违规多占住房现象发生。

  【柳州】

  “加强”房价调控，“宽松”购房环境：3月27日，为应对疫情带来的冲击，促进柳州市房地产市场市场健康发展，柳州市人民政府发布了《进一步促进柳州房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》。《通知》涵盖了给开发商纾困，鼓励购房者买房的多项措施。但发布未满5日，便被叫停。

  “两证合一” ，柳州颁发首本《建设项目用地预审与选址意见书》：新意见书将原规划部门核发的“建设项目选址意见书”和原国土部门核发的“用地预审意见”，合并为《建设项目用地预审与选址意见书》1个证书。原建设项目选址意见书和用地预审意见办理为32工作日，现合并缩短至10日，为企业办理规划和土地审批手续提供了便利。

  住房公积金缴存基数调整：7月1日起，我市住房公积金缴存基数及月缴存额上限、下限进行一年一度调整。6月16日，市住房公积金管理中心发布《关于调整2020年度柳州市住房公积金缴存基数及月缴存额上限、下限通知》，通知规定，调整后的月缴存基数上限为19259元，单位和个人住房公积金月缴存额上限各为2311元，比上年有所提高;各城区月缴存基数下限不得低于1680元，各县下限不得低于1300元。

  全面实施“交房（地）即交证”政策：9月28日起，柳州全面实施“交房（地）即交证”政策。“交房（地）即交证”政策分交地和交房两部分。“交房即交证”是指房地产开发企业对新建商品房等项目组织交房前，申请完成规划核实、不动产测绘及权籍调查，综合竣工验收备案、组织小区业主缴纳契税等工作，并收集整理好相关材料，向不动产登记部门申请办理不动产首次登记和商品房转移登记。

  公积金贷款政策调整：10月份，柳州市住房公积金管理委员会发布了关于调整部分住房公积金个人住房贷款政策的通知。经过调整，新的政策规定，住房公积金贷款额度将与账户余额挂钩，贷款额度上限从60万元减至40万元，最低额度提高至20万元。该通知已于11月2日执行。

  公积金贷款实行轮候制：轮候制是指住房公积金贷款可贷资金额度不足，住房公积金贷款余额占缴存余额的比例连续三个月超过90%时，柳州市住房公积金中心按照轮候规则，对已审批通过未发放的住房公积金贷款实行轮候放款。

  实行期间，正常受理住房公积金贷款申请，受理、审批时限按承诺时限办结，放款时间按实际轮侯时间办结。

  房贷“商转公”无需先结清商贷：为进一步扩大住房公积金贷款惠及面，减轻柳州市商业银行住房按揭贷款（以下简称“商贷”）购房缴存人的还贷压力，柳州决定开展“商转公”顺位抵押业务。该政策从2020年12月30日起执行。

  租房提取最高额恢复为1.44万元：为缓解疫情对租房职工造成的影响，该中心发布了柳房金〔2020〕1号文，明确2020年年底前，提高租房提取住房公积金的额度，已婚职工家庭提取额上限提高至1.8万元，未婚职工提取额上限提高到1.2万元。截至2020年11月，累计办理租房提取超过2.25万笔，金额达2亿多元，多支持租房职工提取8000多万元。

  自2021年1月1日起，该中心决定恢复原提取标准，即已婚职工家庭按1200元/月计，年度支取上限额度为1.44万元；单身职工提取额度按800元/月计，年度支取上限额度为9600元。

  10人以上联名即可申请成立业主大会：新规自2021年1月1日起施行。规定了关于首次业主大会会议筹备，符合以下三个条件之一的，建设单位就应当在30日内，书面向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府提出成立业主大会的报告：第一，交付使用的专有部分建筑面积达到总建筑面积三分之二以上；第二，交付使用的专有部分业主人数达到业主总人数的三分之二以上；第三，首套房屋交付使用满两年。若是建设单位逾期未提出书面报告的，十人以上的业主联名可以书面提出申请。