得房率之说存在争议，专业术语应为“使用系数”

http://liuzhou.leju.com/ 2012年07月12日08:42 南国城报居柳州

　　市场“超高得房率”吸引眼球

　　对于刚需购房者而言，能用有限的资金购置得到尽可能大的房子当然是好事，而许多楼盘利用这种消费心态，打出“赠送面积多”、“两房可变三房”、“超高得房率”等宣传口号，吸引购房者关注。目前，柳州在售漏补种，魅力首座、保利大江郡、大美天第、香颂大道、冠亚国际星城等热销楼盘的共同特点均为产品的赠送面积多。“送得面积多，得到实惠当然多。有的赠送空间还真的可以做成一个房间，确实很实用。”偏好“N+1”房的购房者白女士表示。

　　辉煌地产柳州公司副总经理麻斗卫则认为，购房者就是消费者，希望买到实惠的房子。产品若在设计时就考虑周全，争取更多的赠送空间，让购房者得到实惠，这样的房源当然受欢迎。前段时间，保利大江郡推出的中小户型大卖，开盘后，每天仍能达到5套的销售量，这样的销售成绩在目前的市场环境下显得相当可观。在保利大江郡购置了一套83平方米两房的黄先生表示：“购买保利的产品，除了其品牌效应外，更重要的是其赠送面积较多，得房率高，意味着公台面积完全被抵消了，这样的精装户型使用面积大，较为实用。”

　　黄先生提到“得房率”一词，他回忆到，置业顾问推荐产品时，重点介绍了得房率超高。对于这一说法，有购房者表示疑惑：“究竟得房率怎么计算？为什么有的楼盘的得房率能超过100%？得房率越高越好吗？对于这一系列的疑问，记者采访了业内人士和建筑设计专家。

　　”

　　业内声音

　　“超高得房率”有依据

　　某些楼盘打出广告称其“超高得房率”。这样的宣传用语有无依据呢？柳州佳美房地产经纪有限公司策划张超洋解答道，当前楼盘听说的赠送面积包括两部分，一部分是阳台的半赠送面积，另一部分是户型设计时花架和花池部分的面积，设计师巧妙设计后，使得这些赠送面积都能成为房子的使用面积。而产权面积包括公摊面积，如产权面积为100平方米的三房户型，公摊面约为20%，赠送面积达20多平方米，这就意味着其赠送面积可以完全抵掉公摊面积，这说明该户型的得房率很高。

　　得房率之说存在争议

　　争议一：得房率怎么计算

　　什么是得房率？百度百科中显示：“得房率是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比。其中套内建筑面积是套内使用面积套内墙体面积和阳台建筑面积的总和；销售面积也就是套型建筑面积。一般，得房率在80%左右比较合适。”

　　对此，张超洋的解释有所出入，他说：“简单地说，得房率就是建筑面积加上赠送面积的总和除以建筑面积，也就是说赠送面积越大，得房率越高。”按照这样的计算方法计算出来的得房率必然能超过100%。

　　而广西碧园房地产开发有限公司总经理助理梁源则认为，得房率应为房屋的建筑面积减去公摊面积后，与房屋建筑面积的比值。他表示，得房率这个词在行业内比较少用，他也是近期才听说得房率这一说法。

　　争议二：得房率越高越好吗？

　　得房率是否越高越好。对于这个疑问，业内人士也是说法不一。有的业内人士认为得房率与赠送面积关系密切，赠送面积越多，得房率就越高，购房者得到的使用面积就越多，实惠自然大。从这层面上说，得房率越高越好。

　　但也有业内人士认为，高得房率也有弊端。梁世浩表示，影响得房率的另一直接原因还有公摊面积，得房率越高，表示公摊面积越小，即是说公共部分的面积就会被压缩，住户也会感到压抑，使得品质感较差。

　　专家声音

　　专业术语为“使用系数”

　　记着就得房率的相关问题，采访了广西华展艺建筑设计有限公司总监、国家一级注册建筑师卢琳琳。他表示，得房率是房地产行业内为宣传产品特点而臆造出来并口口相传的词汇，在建筑设计的专业表达中，没有得房率这样的表达，与其类似的专业表达为使用系数。使用系数的计算方法为套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和，除以建筑面积。一般来说，多层住宅的使用系数为80%，高层为60%-70%，商业项目为50%-60%。而高层住宅所做到75%-80%，则较为舒适。

　　赠送面积不是越多越好

　　赠送面积多，业主使用空间大，这无可厚非，但卢琳琳提示道，户型的赠送面积并不是越多越好。增加赠送面积，一方面实际的容积率就会提高，开放强度也随之提高；另一方面，单户的使用面积增多，意味着房子的居住人口会增多，从大局和长远来看，小区里人多了，停车位、商业等社区配套就很可能会不足。

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