突围：柳州商业地产路在何方？

http://liuzhou.leju.com/ 2012年06月08日08:50 柳州晚报

　　走个性化差异化道路

　　南宁世嘉邦投资商业管理中心总经理唐健榕

　　做商业最重要是选址，地段决定人流。所幸秀品天地位置好，在柳州唯一的体育公园内，居民的密集度高，可以做一个核心区的商业。

　　重要的还有差异化。以河东为例，目前只有三家商业地产，秀品天地、双渔汇和阳光100，可以形成差异化，双渔汇是柳州没有的，而秀品又是怎样定位的？世界上目前任何流行商业的核心点都在于餐饮、娱乐、休闲以及购物的综合，这也是秀品天地核心产品的定位，我们要打造一个都市公园，化解了目前城市中部想玩却没有地方的矛盾人群。

　　现代人对外出有很高的需求，综合商业是吃出来的，包括深圳以及一些发达城市，相当多的商业都是在餐饮、娱乐、购物等方面形成一半一半的比例，目前这在柳州市没有的，秀品天地要做的就是第一个“吃螃蟹”的人。很多人周末不一定会浪费很多的时间到郊区去玩，所谓都市公园的概念就是你身处这个商圈内，吃喝玩乐一应俱全，丰富的业态能满足各个层次不同的人群。这就是秀品天地和其他项目最大差异，也是未来经营最大的亮点。

　　在百货的构建上，也会打破传统百货现有的格局，打破传统的在同一楼层出现的都是同一产品，构建不同的主题馆，为类别人群服务，做一个年龄层一个风格的全线产品，主抓一个消费人群，和现有的商业形成鲜明的差异。商业的差异化，同时也避免一个当地购买力与引进品牌之间的问题，减少换商。定位之后再注意一个资源整合的问题。

　　商业地产要融入新的元素

　　方东地产首席运营官王志勇

　　城市综合体是商业地产的发展趋势，把科技、旅游、文化整合在一起，促进商业地产的发展。我们方东倡导的是7大版块整合在一起，即住宅、商业、文化、旅游、科技、休闲和娱乐。这个听起来好像是个概念，实际从“十二五”以后都在讲商业文化地产，我们玩的不是概念。就目前招商已经成功的包括影院、大卖场，包括我们配套的五星级酒店招商，都完全成功了。接下来，我们会把文化、科技、旅游这一块放到我们的未来水世界里面，整个面积接近5万平方，整个商业原来是16万平方，经过调整现在达到20万平方。未来水世界不是挖个坑，里面注满水。有四大板块，有泡汤功能、儿童娱乐功能、旱地商业功能、科技声光电功能。科技融入到商业地产是城市发展所需的。

　　商业地产或者是商业文化旅游地产应当具备怎样的素质？它应该是企业整合资源的示范过程，发现资源、了解资源、整合资源、运用资源的过程。实际上，商业地产是春天不错，但是只是方东在此基础上想得更远一些，我们把商业文化旅游地产在商业地产的基础上去延伸。

　　此外，在整体运作中，一个方面政府引导，有了很好的投资环境和平台，第二个方面是企业内部的执行，难点是资源的整合；第三个方面是思想，要有高瞻远瞩的思想，也就是这块地拿下以后该怎么做。一个企业必须要有思想力、执行力和学习力。

　　准确定位，营造商业氛围

　　柳州市本昌房地产开发有限公司副总经理张磊

　　双渔汇刚开始定位打造成一个国际娱乐中心，为什么后期又把它提升到一个文化品质汇聚的国际城市标志上来呢？一个项目是否做得好，关键是在定位！现在国际金融市场不够稳定，国内的通货膨胀、人民币升值所带来的一系列的复杂反应，导致市场上高端的风险反而比较小，高端消费最近在上升，中低端消费在快速下滑，这些都说明了，最能抵抗风险的反而是高端物业与高端的消费。

　　双鱼汇定位做高端的东西，首先了解的是本地市场。以前介绍柳州这座城市的时候，总要说起它的独特的地理位置，一条柳江河把柳州美丽的环抱了起来，养育了一方柳州人，上世纪80年代建造的工贸大厦，值得夸耀。不过如今，柳州却没有一个能从心灵上去打动别人的建筑，一个反映这是什么样的城市的建筑。

　　标志性的建筑代表城市的开放型和一个城市的消费习惯，所以当时^在定位双鱼汇为柳州国际城市标志的时候，一方面是相应国家扶植城市文化产业的大方向政策的支持，另一方面，让我们的城市有一个标志，也让市民有消费心里暗示的习惯，而这样的一个产品推出来给市场的时候，它对城市的发展起到至关重要的作用，来满足我们一个城市高端消费群体对文化的一种渴望与需求，因此就把双鱼汇从原来的国际娱乐中心提升到一个文化品质汇聚的国际城市标志上来，它不仅是一个商业平台，还是一个介绍柳州的城市名片。

　　此外，怎样才能引入与城市标志相配的高端品牌？可通过综合店的方式引入，这对品牌的认识，对柳州商业氛围的营造都有积极的作用。

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