柳州楼市上半场盘点调控不松房企积极抢跑

http://liuzhou.leju.com/ 2012年07月12日08:44 南国城报居柳州

　　调控延续，楼盘力抢刚需

　　调控延续，中央屡屡出面辟谣、澄清，并强调调控不松绑。在此环境下，投资弄需求被挤出，刚性需求成为市场主流，“谁抢到刚需就抢占先机”成为业内共识。

　　事实上，为抢占“有限的”刚需，不少楼盘自年初开始争先推出各种营销手段揽客，团购、特价、分期首付、无条件退房、精装房毛坯价、购房从保值承诺……五花八门的促销活动此消彼长，上半年的刚需大战在优惠中持续胶着。

　　对于开发商而言，如今已不能再坐等客户上门了，必须多渠道挖掘客源。为此，柳州部分开发商将触角伸展至周边市县，如紫域白莲国际城和华腾新世界多次下至柳江县宣传项目，富鸿蔚澜湾更将目标客群拓展至柳城县的部分高收入人群。主动出击寻找客源，成为楼盘寻求逆市生存的重要手段。

　　在产品方面，特价房是屡试不爽的杀手锏，如沃德梦想等楼盘，多次推出20～30套“一口价”特惠房。事实证明，特惠房确实取得了不错的效果，能吸引部分经济实力较弱的刚需出手。此外，被业界称为“等同于直接降价”的内部团购也有巨大威力，如河东某楼盘内部团购均价“4”字开头，鱼峰某楼盘推出250套新品团购价低至“4”字头，均吸引大批购房者争先出手购买。

　　买的有限，房子越来越多

　　居柳州不完全统计，截至6月底，柳州在售新房累计超过6000套，若按现有柳州月均新房预售备案成交套数约1386套计算，在没有新增房源补充供给的前提下，要尽数消化这些库存，至少需要4个月。其中，作为高端盘扎堆、房价相对高企的区域，河东片受调控影响最大，其在售房源约占全市库存总量的三分之一以上。究其缘由，投资及部分改善型需求被抑制，导致片区购买力减弱，房源堆积，像东郡等项目的库存都在百套以上，而兴怡园和文源华都的库存更超过300套。

　　库存不断积压，新增供应又持续增加，记者统计今年上半年柳州楼市的新增供应情况获悉，楼盘开盘(含推新)约30次，推出货量约4570套。其中，河东与河北半岛的开盘次数较多，体量也较大，以保利大江郡和文源华都为代表的几个楼盘，半年内累计已为市场提供超1700套。

　　供应激增，可供选择的房源自然也丰富起来，非但户型从一房到楼中楼包罗万象，甚至连现房与准现房也较过往明显增加。上半年柳州共有30多个在售项目提供现房或准现房，这对于冀望即住的刚需而言，是个不错的选择。

　　新盘缩减，刚需产品发热

　　与去年同期相比，今年上半年新增房源大幅增加，许多楼盘甚至提前开盘。柳州建设网统计数据显示，今年1～6月柳州新建商品房获准预售面积为559463平方米，同比增加103.51%；其中住宅获准预售5183套，同比增加86.57%，获准预售面积444860平方米，同比增加68.84%。

　　但供应大增，新盘却未见增加。统计数据显示，上半年柳州只有3个新盘(不含商业地产)上市，分别是魅力首座、华腾新世界和江岸名轩3期，且都是价格适中、户型紧凑的刚需楼盘，所以一经面市便各自取得较好的销售业绩。如魅力首座1月1日开盘推出200多套87～109的“N+1”房，折后均价5200元/平方米，当天售出八成，成交金额破亿元；华腾新世界1月3日开盘，推出约200套75～180平方米的两房至楼中楼，均价3600元/平方米，首日成交九成。

　　此外，一些主推刚需产品的项目也交出一份不错的“中考”成绩单。如柳工颐华城推出144套76～130平方米的两房、三房，折后均价4950元/平方米，首日去化七成；冠亚国际星城推出144套79～109平方米的两房、三房，折后均价4750元/平方米，开盘劲销九成。

　　此外，还有保利大江郡、宏祥园和兆安现代城等十余楼盘，且不论房价的绝对值是否因盘而异，单综合产品地段、配置和服务等附加值分析，性价比越高的产品越热销。

　　精装增多，商业趁机发力

　　自天润格林庄园首开全精装模式，保利大江郡用品牌影响力将其扩大，精装房愈发被购房者看好。目前柳州共有保利大江郡、兆安现代城和香颂大道共3个楼盘在售精装房，其它包括盛天龙湾在内的几个项目，也从毛坯房转战精装房市场，在合同中加入菜单选项，供客户选装。精装房似已成为开发商吸引购房者尝鲜一个新手段。

　　“楼市深度调控，前景不甚明朗，楼盘打造精装房，既可实现产品差异化，突出自身优势，又能降低购房者支付成本，增加产品附加值，甚至还能借此提升楼盘品质，树立开发商形象。多管齐下，以此博取购房者关注。”天津挚衡天地房地产顾问有限公司副总经理曹庆峰表示。

　　除了精装修，商业地产也趁着住宅市场前景不明之际，借机发力。盘点上半年，柳州共有文轩大厦、和谐家园和谐市场与九洲国际的3个商业项目开始对个租售其商铺和写字楼。与此同时，仁和馨园等11个项目也相继推出配套的商业产品。其中单是彩虹城天玺一个项目便有214间商铺和338间写字楼获准预售。“投资商业地产，能在通胀预期不断提高，股市身陷谷底，住宅市场又深受调控抑制后，为购房者寻求一定程度的资产保值。”广西南宁天策房地产项目管理有限公司总经理吴胜文表示。

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