商业地产的春天来了吗

http://liuzhou.leju.com/ 2012年06月06日08:49 柳州晚报

　　商业地产的开发备受青睐，步伐飞快。在柳州，这两年大型商业项目纷纷开工上马，商业地产的模式、规模和运营都出现很多新的变化。但是，商业地产在推进过程中也逐渐遇到了不少问题，值得我们关注和思考。

　　由柳州日报社主办，柳州本昌房地产有限公司协办，广西尚策广告策划有限公司承办的“感知商道，论剑龙城—— —2012柳州城市商业促进高峰论坛”在双渔汇展示中心举行，携手地产、商业、金融代表及零售品牌共议商业地产发展大计。激情把脉商业地产未来发展，与行业精英共享思想盛宴！商业地产快速发展

　　方东地产首席运营官王志勇

　　随着社会和经济的繁荣，商业地产发展势头很快。2005年，万达牵头，城市综合体出现，中国商业地产快速发展起来。听说万达也将要进入柳州了。城市综合体也叫shopping+mall、plza，是商业地产的一个发展趋势，大体量，强调衣食住行、休闲娱乐购物，能够一站式满足人们生活所需。

　　商业地产在一线城市或者是发展非常好的二线城市已经非常成熟了。在国外，例如日本、韩国，城市80%以上的居民消费都是源自于shopping+mall为什么shopping+mal里面把各个行业的主力店，次主力店全部整合在一起，那就是城市发展所需的一个配置体，影响力必须做到足够大，能够满足于不同人群的需求，才算得上完成mall的功能。实际上商业地产就是要把各个行业的主力店堆积起来以满足人们的生活。

　　在柳州，2008年之前还没有较为明朗的商业地产概念，谷埠街商业城应该是最早的雏形，尽管它的定位概念还比较模糊，但是体量够大，具有综合性。2009年之后，柳州出现了很多商业综合体，体量超过10万的有好几个。

　　其中，我们方东地产开发的金绿洲·星光大道，在三线城市的柳州首先倡导的是商业地产这种运营模式。需要整合资源非常的多且复杂，要整合一切社会上可利用的资源，例如政府资源、政策资源、融资资源、人才资源、客户资源等等。目前我们项目上已经签订引进了国内一线的院线、五星级酒店、大型餐饮、大卖场等，为的就是把我们倡导的模式一步步落实，为柳州的商业繁荣奠定基础。

　　商业地产一直都在春天里

　　广西瑞润商业地产管理有限公司总经理易小文

　　商业地产由商业和地产两个部分组成，之所以称之为商业地产而非地产商业，因为商业地产的灵魂在于商业！我认为，柳州的商业地产一直都在春天里，为什么呢？有两个依据：一是政府支持，国家的用地政策利于商业地产开发，为了拉动内需，鼓励做商业。在中国商业地产的经营与发展，只要紧跟国家政策的步伐，一直有着较好的收益，政府的支持力度也非常的大。对于做商业地产，政府会非常欢迎，也会在拿地上给予比较好的支持与优惠。

　　第二，看看十年来柳州商业的租金价格，是涨还是跌？普遍来看，一直都是涨的。所以对地产开发商来说，很乐意圈下一块地，同时，享受不错的、持续的收益。

　　当然，商业、经济也会有起有落，就我了解的数据，柳州目前的商业面积有些超标了，但是柳州城市的发展正处在热起阶段，城市的扩容及外来人口的增加，不断为城市增添人口，柳州的商业地产还是春暖花开。在我们还处在春天里的时候，我希望大家能未雨绸缪，让柳州的商业地产有一个持续的良好发展环境。

　　柳州消费水平在提高

　　招商银行柳州分行副行长蒙华

　　对于商业地产发展的看法，我觉得商业地产是在春天里。一方面，目前，虽然宏观调控对住宅进行了限制，但是反观商业地产是鼓励与支持的。在柳州，商业地产发展很快。如谷埠街商业城、金绿洲都间接或直接的带动了整个片区的人气，使得该片区自我形成一个中心，把人群吸引过来，把配套完善起来，形成了另一个中心。同样，阳光100的进驻也带动了整个河东的发展，也变成了另一个商业中心。

　　随着住宅市场的限制，做商业地产的会越来越多。而商业地产的发展，有利于树立城市形象，也有利于引进更多的品牌，拉动消费，也拉动了GDP的增长。现时，拉动就业，促进服务业品质的提升，所以，从整个层面上来说是在春天里的。

　　另一个方面，柳州的消费能力是非常强的。这个可以从柳州居民可支配收入和富裕家庭数量将稳步上升中看出来。居民收入增长、消费者消费行为的转变以及新建购物中心的涌现，正在促进柳州城市零售市场格局快速演变。柳州零售市场结构正由以传统国有百货为主的模式向以主力店为支撑的大型购物中心的模式转变。诸多经验丰富的零售地产开发商正在建造更优质的物业，这也为国际零售商的快速扩张带来了机遇。

　　我们认为柳州有比较强的消费能力，这也是为什么招商银行进驻柳州的一个原因。

　　高端物业带来机会

　　柳州市本昌房地产开发有限公司副总经理张磊

　　一个城市，不管大小，都聚集了很多人，这些人需要消费，就应该有商业这个基本功能来满足这个城市消费的需要。柳州城市在不断扩大，城市经济和居民收入的不断增长，促进商业消费规模的增长和消费档次的提升，从而带来商业业态和服务的不断更新，拉动高端商业地产的持续增值，使城市价值不断提升，商业规模的不断增长和高端商业地产本身的租金和销售价的提升，都将给财政收入带来不断的增长，也带动了该区域经济可持续发展。

　　目前，柳州百货业态，数量不少，但存在高度集中、交通不便、档次较低、品牌缺失、配套老旧等缺陷。一个城区的商业地产建设如果滞后于这个城区的消费需求，那么就意味着这个城市的消费者会流失到别的城市。反之，一个城市的商业地产建设发展形成的商业功能和业态，如果能够满足这个发展的消费需求，则这个城区的消费就不会流失。同时，如果这个城市的商业地产建设发展形成的商业功能和业态能够辐射周边地区，则会形成在一定区域起到聚集财富的作用。

　　现在流行一个说法：物业管理创造生活方式。这是一个比较哲理化又不乏情感化兼有现实体验感的理念，已经为房地产业界、物业管理同行和社会公众所认同，也可以说较深层面传导了房地产作品和物业服务的精义。从这个意义上来说，高端物业服务新概念的清晰形成和提出，并且付诸验证，则将这一理念推向更高品质拓展，使城市涌现出一张张亮丽的名片，代表着社会文明、城市精神、城市功能高端发展趋向，昭示了柳州的成熟和发达，传递出城市的文明度和环境品质魅力。

　　一个好的商业项目，可以拿码头来作比喻。码头好与坏，考量的是其吃水度的深浅。一个码头或者商业地产落地某处，周边区域是否有足够承载量和发展前景是重要指标。

　　而相反，一个成功的商业项目，大品牌促动力和多业态新型运营模式必将激发所在区域的价值。

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