瑞润商业地产总经理易小文：商铺的活法

http://liuzhou.leju.com/ 2012年05月08日08:42 柳州晚报

　　商业地产是一个行业，转换成消费者攸关的词，就是商铺，商铺中有一铺养三代的说法。个人认为此话也对也不对。一个运营良好的商铺，确实能源源不断地向投资者提供横跨“老中青”三代人的收益，但请注意是运营良好的商铺，不是长期空置的“死铺”。

　　■理论派商铺难成“黄金铺”

　　在这里，我不想长篇大论地讲述商铺的运营之道，因为我在接触了无数的商业地产开发项目后发现，说起运营之道一套一套的开发商比比皆是，这年头，只要识字，关于运营方面的书多看几本，准都能坐而论道。但问题为什么依然层出不穷？为什么真正能将商铺运作成金铺的比例少而少之？其中牵扯的问题很多，今天我只讲一个基础问题。那就是开发商在开发项目之初并不清楚自己要的到底是什么，到底期望通过这个商业项目获得什么，在这个基础问题上出现了模糊不清，或者模棱两可，就会为项目开发的中期和后期埋下隐患，可能很多朋友会讶异这个我慎重提出的问题是如此简单，甚至会有些轻视这个问题，那么我详尽地分析一下。

　　■潜力铺等于把持最大利益

　　商人逐利，谁去费尽心机、劳心劳力都会希望能从中获利，这成为将这复杂的一项工作进行到底的源动力。而我要问的问题是你的商业项目利从何来？目前不外乎三种情况去获利，一、销售商铺，在产权出让的前提下收回资金和一次性利益。二、出租商铺，通过租金收取，长期持续地获得利益。三、将商铺作为融资渠道向银行或民间套取现金周转获利。

　　我先说第一种情况，假如你做商业地产是希望纯粹通过销售来获利的话，请问你为什么要去做商业地产，不去做住宅地产，在你手中的商铺仅仅是换了一种形态的住宅而已，你可能说商铺销售比住宅地产销售要赚钱。好，我们必须承认商铺空空如也的毛坯比住宅的水电、排烟、排污、隔墙、电梯等设施投入要少得多，而卖价却可以是住宅的两倍甚至更高，但你想过吗？之所以有人会以两倍甚至更高的价格跟你买下商铺，通常都是因为他们真正买下的是地段，是未来可能的商机，而你转手把这些不能复制不可代替的商业机会卖掉后，捧着现金干什么呢？不也是继续寻找别的商机获利吗？你又如何知道这不是捡芝麻丢西瓜呢？所以从逐利的方向而言，持有商铺比卖掉要更省事，并且不会浪费得来不易的土地资源，下面你可能关心的是利大利小的问题，很多人会认为销售会比持有更迅速地回笼资金，从而通过多做几个项目来更多盈利，而持有产权，凭借租金收益需要八年甚至十年的积累，才能等同于一次性销售的现金额。其实这笔账不是这样计较的。销售的获利是一锤子买卖，从此你除了到手的现金，什么也不剩。持有商铺的利益却不是这么简单。租金收益还是小利，另外最大的利益在于商铺做为固定资产的经营增值部分。一个商业地产在还是空商铺时销售的价值和已经进入良性经营2年后的评估价值可以相差数倍，这个理论不仅仅是民间通过转让费去认可了，国家银行在评估商铺时也是同样认可的，相信一个有沃尔玛、肯德基入驻的商业，一定比空铺要贵几倍，这样的价值观是流通市场上统一的认识。所以只要不是迫在眉睫的资金短缺，熬2、3年即可守得云开见月明，何乐而不为呢？毕竟现在流通领域能让资产在2、3年翻番的并不多。所以持有有商业潜力的商铺就是抱着最大的利益不放手。

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