柳州社区商铺销售冷热不均 成熟区域热销新区冷淡

2018-09-13 15:13:50
摘要|

  未能赶在上半年入市的投 资客,似乎在下半年伊始,就找到了投 资新目标。

  从7月份网签数据来看,东和园、恒大御府、盛天悦景台、华润凯旋门的社区商铺纷纷热销。而城中区部分社区商铺却遭遇一股寒流,与热销商铺相去甚远。

 现象

  商铺销售业绩差别大

  7月份网签数据显示,社区商铺销售主要集中在鱼峰区的恒大御府、盛天悦景台、华润凯旋门、联发·君悦壹号等楼盘。之前一度热销的柳东新区冠亚·国际星城成交数据略微下降。城中区河东路北片的社区商铺销售遇冷,成为开发商的一大难题。

  此外,记者走访柳州商铺市场发现,热销的社区商铺主要集中在配套较为成熟的小区周围,这些小区人口密度也较大。但新兴的河东路北片目前区域配套尚未齐全,居住人口较少,商铺去化相对较慢。河东路北片某楼盘销售负责人表示:“推了好久的社区底商都还没卖出去,去化速度很慢,现在只能慢慢熬着了。”不少新兴区域的社区商铺开卖数月,依旧门可罗雀,无人问津,人气似乎成为了这些新兴区域商铺销售难以逾越的一道门槛。

  柳州市1~7月商业成交TOP10

  序号区域项目名称成交面积(平方米)成交套数1柳南区柳工·颐华城10132352柳南区新柳邕·海吉星9326653鱼峰区恒大御府5913494柳东新区冠亚·国际星城5566535城中区恒大华府4312396柳南区香颂·诺丁山42191157鱼峰区联发·君悦壹号4131788城中区碧桂园·十里江湾3735449鱼峰区华润凯旋门31912810鱼峰区兴怡园288985

  (根据1~7月份网签成交数据整理,以成交面积优先)

  一般来说,同一小区的住宅因为朝向、楼层等因素,售价和租金价格有所差异,但差异普遍保持在较小的区间范围内。而商铺则不同,即使在同一条街上,每一间商铺因为位置、周边环境、经营项目的不同,租金、售价则可能出现天壤之别。

  在靠近主城区,位置好的商铺价格高达每平方米2万多元,投 资者依然热捧;而距离主城区较远的商铺价格尽管低不少,却始终卖不动。柳州某房产代理公司工作人员告诉记者,公司代理了不少一手商铺,但因为地段不同销售情况差别很大:“上半年鱼峰区的几个楼盘推出了店面,很快被抢购一空,而河东路北片和柳东新区的一些商铺却少有人问津。”

  探因

  投 资回报率是硬指标

  记者采访发现,造成社区商铺销售冷热不均的原因,其一是主城区人口基数大,带动消费力,商铺投 资回报快。而在新兴的河东路北和柳东新区,由于目前居住人气还不够,以当前价格计算,商铺的投 资回报周期过长。“商铺是一项长期性投 资,投 资者现在购买的,其实是两三年后的商铺价格预期。”柳东新区某上市企业楼盘营销负责人表示,但与一线城市相比,柳州的商铺价格还算平稳。该楼盘营销负责人还举例说:“现在柳州新兴区域有些商铺的回报期已经长达六七十年,如柳东新区的一间商铺售价120万元,年租金2万元,回报期60年,超过了合理范围。所以我们打算在住宅销售后期,居住人口进入以后再推商铺。”

  其二,除了商圈和人口密度外,部分区域的商铺去化情况尚佳,有很大一部分原因是楼盘销售节点来临,有较大力度的折扣优惠,形成了一定程度上的低价,从而吸引了不少投 资者。例如之前热销的恒大御府商铺,当时购买享7折优惠,折后价格在1.3万~2.2万元/平方米。

  此外,记者走访发现,在一些住宅去化尚优的楼盘里,商铺销售也不会太差,在柳州市恒辉置业咨询服务有限公司营销总监李艳看来,楼盘业主也是商铺购买的主力人群,“从我们代理碧桂园·悦府的商铺购买人群来看,业主占了40%,其次是项目建筑商以及合作单位内购,还有部分附近的投 资客占比不同分掉了剩余的60%。”

  后市 看定位,新区商铺还需养

  根据《柳州市城市总体规划》(2005-2020),未来新兴区域,即柳东新区规划有50万的人口进驻,届时将为柳东新区带来数十万的消费力。河东路北片诸多高端楼盘的入驻,也将为河东带来数万人的高端消费购买力。

  然而,河东路北片目前生活配套和商业氛围不足,造成不少交房业主迟迟不肯入住,区域陷入了“商家等住户、住户等商家”的延迟进驻怪圈。因此在迎来河东路北片和柳东新区等新兴区域的新一轮入住人口爆发之前,在区域缺乏大型商业支撑的前提下,区域的商业繁荣仍然还需要一段相当长的时间。广西科技大学财经学院副院长陈有禄表示:“目前河东路北和柳东新区的商业还处于培育期,需要人口进驻以后,商铺才能进行充分的培育,才有养商的条件。只有在完成这个过程之后,商铺真实租价的上涨或许才能得以实现,目前商铺销售冷热不均的情况还将持续,相信过了培育期后,河东路北和柳东新区的商业市场会逐步走向繁华。”

  另外,要做好一个有活力的社区商圈最大的问题在于定位,柳州保利置业有限公司营销部长闫昕波表示:“由于目前商铺销售以后,业主自行招商,缺乏全局观,商铺的管理上不协调,租金上不来,销售也自然受影响。”如何引入商家就显得非常重要,而现在不少社区商铺面临着高不成低不就的尴尬局面。

  闫昕波认为,如果随便地将餐饮娱乐引入社区,可能会造成整体品牌的缺失;想引进比较高端的连锁品牌,其回报率又不能打动这些商家和投 资者。如果开发商在前期给商铺一个定位,并辅助做好前期招商,租售并举的举措会更好的刺激商铺购买力。

热门导购

热门评测

参与讨论 677 我要评论

加入城市买房砍价群,实时讨论购房热点话题!
暂无评论, 您可以发起评论
404