近期落地的“限转共”政策明确提出“不得捆绑精 装修销售”,这也堵死了开发商向装修要利润的想法,毛坯交付成为绝大多数限房价项目的选择。不过,北京商报记者调查发现,有一些项目推出了“精 装可选包”,通过这样的方式来换取利润。在业内人士看来,由于限定了销售价格,也对开发商控制成本和利润以及产品品质的保障提出更高要求。

  低利润下的毛坯选择

  在越来越多的商品房项目以“精 装”体现品质时,限房价项目会采取何种措施?北京商报记者对已有项目案名的限房价项目进行调查发现,绝大多数项目的选择都是“毛坯”。

  例如,作为北京市首批宣布即将入市的房山良乡板块的旭辉城及金樾和著项目,房屋交付标准都是毛坯;由华润、招商、碧桂园联合体摘得的永外大街地块,案名为永定府,该项目销售人员也表示,“目前的消息是房屋不会进行精 装修、毛坯交房”。

  有不愿具名的业内人士也向北京商报记者表示,多数限房价项目并没打算做精 装。因为在原有已限价的情况下,精 装必然增加项目成本。当然,如果开发商强制捆绑打包精 装的形式则可以增加自己的利润。但是新政中明确提出,限房价项目不得精 装捆绑销售。

  “政府之所以附加禁止捆绑销售,主要目的是为了限制企业暗箱操作的空间,增加市场的公平性,限制开发商以此变相抬高产品售价,或者是以此来筛选有支付能力的客户,从而保证更多人在公平的条件下参与选房。”该人士补充道。

  该业内人士进而介绍,在市场上也有一类限房价项目,土地出让时在装修上有一定要求,但这种精 装并没有具体的限制性条件。因此一般企业做的都是“简装”,这与通常理解的传统意义上的精 装修并不相同。“对于房企而言,随着禁止捆绑销售的政策出台,原本有此类想法的企业计划将会落空,这给开发商带来一定考验,就是如何通过成本精细化控制等方式来实现利润增加。”

  部分项目推精 装可选包

  北京商报记者调查发现,除大多数项目选择毛坯交付之外,也有一些项目推出“精 装可选包”,即开发商会提供精 装修方案供购房者选择,当然购房人也可以不选择该方案。

  以位于昌平北七家镇的华润理想国限房价项目为例,前一段时间有市场消息称,该项目在销售过程中会强制捆绑精 装修,装修标准为3000-4000元/平方米。这也相当于在限制销售均价的基础上房屋价格变相上涨。资料显示,华润理想国的商品住房销售均价不超过49520元/平方米,且最高销售单价不得超过51996元/平方米,所售户型面积在90-140平方米。

  如今,按照《通知》规定,捆绑销售的行为已经被严令禁止。北京商报记者联系该项目售楼处,销售人员表示,“华润理想国并不强制客户接受精 装修,目前推出了可选择的精 装方案,装修标准为2200元/平方米,购房者可自主选择是否接受这一‘精 装可选包’”。

  除华润理想国项目外,位于丰台区西铁营地块的佑安府限房价项目也可能会推出“精 装包”。该项目销售人员表示,“佑安府项目仅有一栋楼的房屋是90平方米户型,这一栋楼有可能会推出精 装修方案供购房人选择;其余的别墅产品为毛坯交付”。

  在多数行业人士看来,推出精 装可选无疑是想通过这种服务来赚取更多的利润,但是虽然是非强制性的服务,未来给购房人带来的麻烦也不少。有购房人向北京商报记者表示:“既然是可选可不选,如果同一栋楼甚至是同一楼层的房屋,有的购房者选择精 装方案,有的购房者则没有选择精 装。这种情况下,精 装与毛坯的交付时间不一样。一方面,开发商装修施工不便;另一方面,选择毛坯交付的购房者也会受到施工影响。”这也成为推出精 装可选包项目未来需要解决的问题。

  购房人的“减配”担忧

  有业内人士分析称,因为限制房屋销售价格,限房价项目本身的利润空间有限,从楼面价格来看,部分限房价项目甚至没有盈利空间。再加上限房价销售管理办法中明确提出,“不得强制搭售其他产品、服务,不得捆绑精 装修”,这有可能导致开发商在建设限房价项目时出现“减配”。

  这也是许多准备购买限房价项目住宅的购房人所担心的问题,限房价项目的建设标准会不会降低?房屋的品质和质量能不能得到保证?毕竟此前的自住型商品房因为价格比周边商品住房要低,部分自住型商品房项目在交房后,也曾出现房屋质量问题。

  值得注意的是,为保障购房者的利益,此次限房价销售管理办法再次强调了开发建设单位要严格执行土地出让挂牌文件中的建设标准,这也给购房人吃了一颗“定心丸”。

  事实上,限房价项目的建设标准在当初土地出让时就已经明确。根据“限房价、竞地价”土地出让方式的规则,在竞地价、竞开发商自持商品住房面积后仍有开发商竞争的,此时开发商们“拼”的就是高标准商品住宅建设方案,谁的方案好谁中标。可以说,“限房价、竞地价”的土地出让规则,也可以有效避免限房价项目交付后的房屋质量问题。

  另有一位限房价项目营销负责人表示,在多重成本压力之下,尽管开发商利润空间被极大压缩,但仍具备可操作性。一方面,向时间要利润,即通过高周转来缓解利润及资金压力;另一方面,开发商要转变思路,从单纯开发向“开发+运营”转型。