小区电梯坏了往往需要提取使用公共维修资金,如果走正常提取程序,需面积和人数同时达到2/3以上的业主表决同意(以下简称“双2/3表决”),一些业主迟迟不愿签字,电梯维修不能及时进行。如果按照紧急状况下使用公共维修资金的程序进行,又缺乏业主参与,资金滥用风险增加。对此,南宁市住房局房产资金管理中心(以下简称“资金中心”)通过广泛调研,着手制定了《紧急维修电梯故障申请维修资金业务流程》(以下简称“流程”)。4月11日,记者从资金中心了解到,该流程已经制定完成,将于近期开始实施,相关负责人透露了该流程中一些改进要点。

  1  走正常程序修电梯

  等了8个月还没修好

  王先生住在南宁昌泰盛世家园小区,他所在的那栋楼一共有18层,90户人家,两部电梯。王先生说,去年8月份,其中一部电梯坏了,该栋居民很着急,“我们这栋有几个老人身体都不太好,如果老人出现紧急病情,而另外一部电梯也正好发生故障,那就麻烦大了”。为此,他们住高层的业主多次催促物业公司,要求他们尽快维修电梯,但物业称,电梯是公共设施,需要提取公共维修资金来维修。去年11月,王先生为此还拨打了市长热线反映问题,随后,物业又来找业主签字。但至今已经8个月了,那部坏了的电梯仍在停运状态。

  服务该小区的物业企业相关负责人称,由于楼层低的业主不愿意签字,还有些业主将房屋出租,不配合签字,因此,花了四个月才签完字。因物业公司自身的问题,申请使用公共维修资金的材料,至今还没能提交到资金中心。记者到访后,物业公司负责人承诺4月12日将立刻提交申请。

  记者在调查中发现,这并不是个例。按照相关法规,公共维修资金按照正常的申请使用程序,必须经双2/3业主表决同意,但实际操作中,业主的表决意见较难统一。一业内人士举例称,比如,电梯要维修,低楼层业主不愿签字;外墙漏水维修,中间户型的业主不签字;下水道堵塞维修,高楼层业主不签字。另外,还有一些业主认为应该物业出钱修,一些已经出租房屋的业主觉得事不关己等,都造成了提取维修资金难。

  2紧急状况下可直接申请资金

  但存在物业企业滥用资金风险

  小区电梯出现故障的情况时常有,据资金中心统计,2017年,因电梯故障申请使用公共维修资金的业务量占总业务量的60%以上。资金中心相关负责人称,根据《南宁市物业专项维修资金管理办法》(以下简称“办法”),电梯故障属于严重影响物业正常使用的紧急状况,在紧急状况下,不需要双2/3表决。这样一来,既没有相关业主参与,又没有街道办、居委会、房管所等部门现场调查参与,就会存在物业服务单位滥用专项维修资金的情况,同时,也给资金中心增加了业务审批风险和廉政风险。

  2017年底,资金中心召集物业公司、业主、基层房管所人员等进行面对面沟通。不少业主提出,遇到紧急情况可由物业企业先行垫资维修,事后再签字提取维修资金。但物业公司方面提出反对意见,有公司称,在实际操作中,已经有过这种的案例——在问题解决后,业主不买账,不同意提取维修资金,导致物业垫资无法收回。

  怎么才能保证电梯出故障后可以及时维修,又能有效监督资金使用情况呢?在广泛征求意见后,各方均认可在电梯出现故障后,制定紧急维修方案时,必须有一定比例的利益相关业主一起参与协商。该负责人举例称,比如某小区1栋2单元的电梯坏了,在紧急维修中,必须有该单元的业主一起参与制定维修方案。参与制定方案的业主人数要达到总数的10%(少于3名的,按3名),比如一个单元有90户业主,那么,必须有9人参与监督,并有责任向其他业主说明制定方案的情况。

  制定好方案后,必须在资金列支范围内显著位置进行告知性公示,公示期不少于5日。该负责人称,这有两个要点,一是必须公示,让其他业主知情,公示的内容中,也包括了参与制定方案的业主信息,方便其他业主求证,有利于公开透明使用维修资金;二是告知性公示,在公示期间,其他事务还将继续进行,比如在公示的同时,可以办理申请手续、进行维修等。

  在工程验收环节,也少不了业主的参与。该负责人称,维修完成后,必须有3名维修资金列支范围内的业主一起参与验收。物业公司要将竣工验收报告在显著位置公示。

  3  新规鼓励业主参与

  货比三家行使监督权

  在讨论中,有些物业公司指出,有的业主平时爱发表意见,但真的要求其参与时,可能会各种推脱。对此,资金中心相关负责人称,在制定该流程时,也充分考虑到了该问题,但是,他认为业主的权利和作用不可忽视。首先,业主的广泛介入,对物业公司滥用情况可以有效监督,就算物业公司搞小动作也难封悠悠之口。第二,业主对物业公司的信任度有限,但如果由参与的业主来解释,可以最大限度获得其他业主的信任。

  另外,该负责人鼓励广大业主主动行使自己的权利,先行介入,才能让自己的权利更有保障,不要等到后面出了问题,再进行维权。在紧急情况下,物业公司也要注意与业主沟通的方式方法,比如,电梯紧急维修,最着急的是高层业主,可以联系高层业主一起制定方案,提高效率。

  参与制定方案、验收,很多业主并不专业,这种情况下,该怎么行使好监督权呢?该负责人建议业主可货比三家,比如电梯更换钢丝绳,维修人工费多少,材料价格几何,使用的材质情况如何等,业主可向多个企业了解情况作参考。另外,如果物业公司提供的施工单位报价高,可以要求多找几家询价。