鱼峰区是柳州典型的老城区,过去销售的楼盘一直以刚需为导向,然而现在再逛鱼峰楼市,已经很难再有传统意义的刚需户型,康馨茗园、天翼·九龙尚城、鸿泰名庭、欣欣苑等刚需盘在售房源已非常稀少,原先一直宣称均价不过“7”字头的冠亚·御龙湾也于不久前宣告住宅售尽,鱼峰万元均价楼盘越来越多,改需盘已成为片区楼市主基调。 

  片区销量平稳 均价环比涨幅不断攀升

  据数据显示,鱼峰区3月新房住宅均价8781元/㎡,环比涨幅2.64%,涨幅在各城区中名列前茅。但从每月的销售数据来看,鱼峰区1-3月新房每月的成交套数与成交面积维持在第四名,从销售榜来看,一季度能上到全市前十的鱼峰区楼盘每月均只有一个。从预售证获批情况来看,鱼峰区2月份碧桂园·悦府2、3#楼获批预售证,房源大约139套,3月份碧桂园·悦府4#楼、优山美地1#楼以及湖光山舍3#、6#、8#、9#楼获批,获批房源大约801套。从土地成交来看,一季度鱼峰区仅有2月份荣军路西侧鸿泰名城以北一块17.88亩的纯住宅用地被柳州市祥源投 资发展有限公司摘得,楼面均价达到了5034元/㎡,成为新的鱼峰楼面均价地王。

  而鱼峰区目前在售的楼盘尾盘占了很大一部分,欣欣苑、康馨茗园、鸿泰名庭、天翼·九龙印象只剩很少数量的房源在售,永意·山语城三期最后一栋尚未发售,在售的14#楼房源已经见底,天翼·九龙尚城在售4栋房源只剩少量房源在售,恒大御景湾销售重心已渐渐转移至商铺,住宅余下房源已不多,整个片区“9”字头均价以下的纯刚需房源已越来越少。

  其他在售房源方面,3月31日开盘的湖光山舍4栋房源均价已达到11000元/㎡,得益于蓄客工作比较到位,目前这部分房源已售尽,余下几栋房源会不会继续涨价目前尚未得知。同天开盘的优山美地1#楼反响较为平淡,但其均价也由原来3#楼的8000元/㎡直接涨到了9000元/㎡,涨幅较大。荣和千千树整个项目由于体量较大,销售节点不是很明显,但从1月份荣登柳州新房住宅销量榜前十的成绩来看,这样低调的策略更符合项目的去化周期。

  碧桂园·城央首府一季度销售采取了小推量多次推的形式,每次加推只有十到三十套左右,这种形式一直延续到4月份10#楼的加推。而同品牌的碧桂园·悦府在3#楼的销售上也采取了这种形式,这种销售形式配合各种小的暖场活动形成了热闹的氛围。

  从一些已知尚未登场的纯新楼盘来看,未来刚需房源将会更少,并且这些楼盘都在九头山、柳石路南附近,很多都是洋房、别墅等高档次产品,从规划来看碧桂园·城市之光、阳光城九头山项目都是纯高层,但碧桂园有城央首府、悦府两个万元左右均价的楼盘前车之鉴,位列2017中国房地产开发企业500强T O P 20的阳光城更不会降低身价。柳州市祥源投 资发展有限公司新拍下的荣军路地块占地面积只有17.88亩,但高达5034元/㎡的楼面均价已经比碧桂园·城央首府、碧桂园·悦府两个项目的楼面均价还高,目前尚未知道这片面积并不大的地块将以什么样的面貌入市。

  改需或唱响未来鱼峰楼市主旋律 

  每个人都想自己的新房是很舒适、很宜居的,在风光秀丽的鱼峰区,这样的想法也很贴切片区楼市发展的规律。在过去鱼峰区本地房企开发的项目以山景、公园、交通、医院等为卖点,产品本身与后入的大牌房开相比并无优势,联发、荣和、碧桂园等大牌房企入驻后,方正的户型、漂亮的园林、贴心的物业服务及新颖的营销方式让很多购房者眼前一亮,也许这些楼盘才是自己想要的。

  燎原路一本地房企楼盘首开一栋楼迅速售尽后,第二栋楼加推却不见起色,该楼盘负责人直言不讳:“大牌房企楼盘今年陆续入市,给我们造成了很大压力,很多原先的意向客户都流入了它们那里。”

  鱼峰区可供土地资源并不多,没有柳东的幅员辽阔,也没有河东的行政资源,但鱼峰区风景优美、公园众多,近些年轻轨、五岔路口交通工程、白云大桥等规划和开工又让它拉近了与主行政区域的距离。很多入驻鱼峰区的品牌房企在别的片区也有项目,但均价都在鱼峰项目之上,看中品牌实力有追求性价比的购房者会因为这个原因选择在鱼峰区的这些项目购房。

  有些购房者在鱼峰区长期居住,对这片区域有很深的感情,对改善型住房有需求,但其他片区或因为价格或因为配套等种种原因并不合他们心意,大房开带来了优质产品成为他们的首选。

  目前鱼峰区很多老盘剩余的户型偏大,且园林、户型设计、建筑施工、物业配套等方面已赶不上后续进驻的大牌房企产品,买房是不容忽视的一件大事,很多购房者宁愿加一些钱也要购买同区域各方面更与时俱进的改需新楼盘。

  追求宜居环境并非追求高价房,有些定位适中的本地房企楼盘也因为周边大牌房企的进驻而得到了突显性价比的机会,比如天翼·九龙尚城,2、3月份均入榜柳州市新房销量榜前十,是这两个月鱼峰区唯 一入榜的楼盘。该楼盘位于九头山附近,目前销售户型为88—118㎡灵动户型,符合大多数购房者的口味,8000元/㎡的均价与周边碧桂园项目相比非常划算,而五岔路口、轻轨等交通工程就在项目附近,升 值潜力很高。

  五岔路口交通工程

  在未来鱼峰区楼市将继续向宜居、高端方向发展,九头山附近的碧桂园项目、阳光城项目、天翼项目将成为片区核心竞争点,而碧芙蓉景区、洛维园艺场、千亩湖景区等地陆续有别墅、洋房等高端项目落地,成为柳州新的高端休闲生活区。