市场

　　柳州商业地产蓄势待发

　　201O年以来，住宅市场被限购、限贷和限价等“大山”压得难以喘息。今年两会后，中央再次表明继续调控的基调，住宅投资的获利空间已被严控。而楼市调控犹如跷跷板，压下了住宅一头，却抬起了商业地产投资的另一头。

　　去年下半年以来，柳州商业项目如盛丰国际、文轩大厦、九洲国际和双渔汇等陆续推出，特别是今年一季度，随着九洲国际、双渔汇相继推出，柳州商业地产市场投资物业形式愈发丰富，商铺、精品酒店和写字楼等投资品广受关注。而柳州地王国际财富中心、正菱大厦、秀品天地、窑埠古镇、碧园CBD、中房文化产业大厦等在建或即将建设的项目出现在人们面前，蓄势待发的商业地产，让投资者对柳州商业地产的未来信心满满。柳州市本昌房地产开发有限公司总经理陈真表示：“目前柳州商业地产仍处在起步阶段发展潜力还很大。”

　　观点

　　商业地产成投资“避风港”

　　近日，深圳腾讯公司用3亿元租下了一栋3万平方米的甲级写字楼，用以缓解办公场所的紧张局面，租期5年，平均租金达160元/0方米-月，各大媒体纷纷报道、转载这则消息，强调写字楼市场明显升温。

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　　在柳州，去年9月份推出的盛丰国际，开盘当天就已售罄，该项目策划总监张健透露，在项目未开盘时，就已有70%以上的写字楼被人提前预定。今年推出的九洲国际和双渔汇一经推出，众多投资者也表示“很感兴趣”。

　　最近两年，柳州写字楼市场发展迅速，租赁需求持续增长。居柳州调查数据显示，2009年柳州的写字楼租金普遍为20~30元/平方米。月，到2011年，柳州写字楼租金已涨至35~55元/平方米。月。业内人士透露，新推出的九洲国际投入使用后，其租金或达80元/平方米-月。“稳定的租金回报加上目前写字楼的配套越来越高，毫不夸张地说，写字楼是目前最好的投资品。”南宁上古投资管理有限公司执行董事、总经理张增泉表示。

　　特点

　　商业楼盘属性更新换代

　　过去，柳州的商业地产项目属性较为单一，如单纯的酒店、管理混乱的商住楼和纯粹提供购物服务的商场等。但近两年新推出或即将推出的商业地产项目，其属性趋于综合专业化发展，如商场正在向购物、娱乐、接待一体化发展。

　　位于柳州市体育中心旁的购物中心秀品天地，将集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，致力打造成能满足全客层的一站式购物消费和一站式文化、娱乐、休闲、餐饮、展览等享受的大型综合购物娱乐中心。

　　写字楼则由商住混合向纯粹专业的写字楼、金融、接待一体化商务综合体进化。如位于河东CBD的九洲国际总建筑面积10万多平方米，分为A、B塔楼，其中A塔楼为35层，设计为7A超甲级写字楼，B塔楼设计为五星级酒店，商业裙楼中包含金融网点，实现商务办公一体化服务，商业楼盘属性正不断地更新换代。

　　品牌意识日渐强烈

　　继阳光1 00城市广场引进的丽笙酒店开业后，梦之岛百货、肯德基等商家即将陆续进驻项目。这几年开发的商业项目品牌意识越来越强，甚至不惜花费巨大的代价换取品牌商家的进驻，以提高项目知名度和影响力。

　　如香港艾摩奢侈品会所和中影国际影城、观澜高尔夫球会入驻双渔汇，带去31个国际大牌奢侈品和3DI-MAX巨幕影院。广西恒通房地产发展有限公司总经理杨涌透露，位于河东CBD的另一商业项目恒隆汇在招商工作中也意向引进一些国内外知名品牌。柳州市本昌房地产开发有限公司副总经理张磊表示，引进有分量的品牌不只是为了提升项目的影响力，更重要的影响在于对城市消费理   念和柳州市商业格局的改变，有利于提高城市的品位。  

　　变化

　　商业地产“向东”发展

　　柳州的老商圈集中在五星和飞鹅，随着城市的发展，五星商圈拥挤的街道和停车困难等问题，让前去购物消费的柳州市民苦恼不已；飞鹅商圈给柳州市民的观念一直都以低端为主；谷埠街的客流量则明显没有五星街一带客流量大。

　　政策所指，河东CBD将成为柳州新商圈。柳州市商务委员会商务科科长刘先生曾在接受本报记者采访时表示，从市政规划上分析，城市CB D日后只会出现在河东，一方面河东未开发的土地存量较为多，具有发展空间，另一方面，“城市向东”是大势所趋。“除了河东外，柳州暂时没有其他区域有消化大规模商务空间的能力。”刘先生表示。

　　业内人士普遍表示，看好河东的商业地产发展。张健表示，河东片区具有政策优势，是资本大量集中的区域，而且交通、行政、金融配套业已成熟，与旧商圈相比，具有绝对的优势，这足以肯定河东商业蓬勃发展的趋势。

　　改“销售”为“自持”

　　“商业地产、特别是在写字楼的营销策略上，开发商可能会将以往‘销售为主’的策略转为‘自持’，确保写字楼的管理落实到位，是办公型物业管理由混乱、迷茫逐步走向成熟、规范。”杨涌认为。这一观点得到了市场的印证。目前已经面市的新项目双渔汇、九洲国际等大部分物业都为“自持”物业，已经售罄的盛丰国际商铺和酒店部分物业也为“自持”，而即将于近两年面市的碧园CBD、恒隆汇等项负责人均表示计划以物业“自持为主要策略。

　　“全面自持运营是保障项目的高端价值的一大关键。”业内人士分析认为，统一管理的项目价值远大于销售物业的项目，资产带来的价值也更高。这种商业项目操作方式在全球已有25年历史，在国内一线城市也有10年历史。主要看开发商重不重视自己的项目，重视项目管理才会有高价值和实质的回报，资产才能保持良好的升值空间。

　　首现7A超甲级写字楼

　　近几年，多个高端商业项目陆续出现在人们的视野中，写字楼的级别更是从5A跃至7A。7A超甲级写字楼九洲国际的出现是柳州写字楼市场的一大喜讯。业内人士表示，7A超甲级写字楼的出现也许会成为柳州高端写字楼的新标尺。

　　据悉，九洲国际项目由广西九洲天龙房地产开发有限公司负责开发，以打造柳州最高端写字楼及酒店为定位，全力打造精品工程，从选址、设计、施工到配置标准，都以超越目前市场现有标准来要求，并以“国家队”的高标准来选择建设团队。

　　九洲国际配置高端，拥有柳州写字楼最高的10.4米大堂和3.9米标准层层高、全进口日立高速电梯、分层控制节能中央空调、当前最具先进性的双银LOW—E镀膜中空玻璃等，这些只有在国内顶级项目采用的高端配置都成为了九洲国际的标准配置。相信九洲国际将会令柳州市高端商务办公及接待水平提升至一个全新高度。